املاک در کالیفرنیا

برای آشنایی بیشتر با وضعیت املاک، انواع آن و شرایط معاملات در ایالت کالیفرنیا و شهر سن‌دیگو توضیحات زیر می‌تواند مفید باشد.

اولین نکته اینکه واحد اندازه گیری مساحت املاک فوت مربع (SqFt) است. آن گروه از هموطنانی که با متر مربع آشنایی بیشتری دارند، لازم است بدانند که هر فوت مربع برابر با ۰/۰۹ متر مربع است. بطور مثال یک خانه با زیربنای ۱۰۰ متر مربع برابر است با ۱۱۱۱ فوت مربع یا در مثال دیگر خانه ای که زیر بنای آن ۱۴۰۰ فوت مربع است، یعنی زیر بنایی در حدود ۱۲۶ متر مربع دارد.

نکته بعدی نحوه تفکیک املاک به مسکونی و تجاری است. به طور کلی وقتی در یک زمین، ساختمانی شامل یک تا ۴ واحد به منظور زندگی افراد ساخته می‌شود، به آن ساختمان مسکونی گفته می‌شود. حال اگر تعداد واحدهای مسکونی از ۴ بیشتر باشد، در زمره ساختمان‌های تجاری قرار خواهد گرفت. طبیعی است که شرایط ساختمان‌های تجاری از لحاظ وام، بیمه و مالیات مستغلات با شرایط واحدهای مسکونی متفاوت خواهد بود.

نکته سوم، تقسیم‌بندی ساختمان‌های مسکونی است. وقتی یک ساختمان مسکونی در زمینی ساخته می‌شود و چهار دیوار ساختمان به ساختمان دیگری متصل نباشد، به آن خانه مستقل (Detached) یا Single Family گفته می‌شود. حال اگر دیوار یا دیوارهایی از ساختمان به ساختمان دیگری متصل باشد، با عنوان ساختمان متصل (Attached) شناخته می‌شوند. اگر در یک زمین ۲ ساختمان به هم متصل باشند، به آن ساختمان دوقلو (Twin Homes) می گویند و اگر تعداد زیادی واحد مسکونی متصل در یک مجموعه (اعم از یک ساختمان یا یک شهرک) در کنار هم قرار بگیرند که فضاهایی مشاع  برای استفاده ساکنین داشته باشد به آن کاندو مینیوم (Condominium)  گفته می‌شود. نکته‌ای که در ارتباط با کاندو مینیوم ها وجود دارد این است که انجام هرگونه تعییرات در این ساختمان‌ها مستلزم کسب مجوز از مدیریت مجموعه مسکونی است. مدیریت مجموعه مسکونی که با عنوان HOA شناخته می‌شود و مخفف کلمات Home Owners Association به نمایندگی از سوی مالکین، کار مدیریت مجموعه را بر اساس رعایت قوانین شهر و ایالت بر عهده دارد.

لازم است هموطنان عزیزی که به تازگی از ایران تشریف آورده‌اند مستحضر باشند که شرایط و نحوه خرید ملک در آمریکا، تفاوت‌های زیادی با ایران دارد. یکی از مهم‌ترین تفاوت‌ها، این است که شما برای انجام کامل مراحل قانونی خرید ملک، نیاز به مدت زمان بیشتری دارید.  اگر بخواهید ملکی را با استفاده از تسهیلات بانکی و وام خریداری کنید، حداقل ۲۵ تا ۳۰ روز زمان برای انجام کارهای قانونی زمان لازم است و اگر ملک مورد نظر را بصورت نقدی خریداری می کنید، این مراحل می‌تواند در مدت زمان حداقل ۷ تا ۱۰ روز  قابل انجام باشد. یکی از مهم‌ترین دلایل نیاز به این مدت زمانی این است که محضر (Escrow) وظایفی دارد که انجام آن مستلزم صرف زمان است. اینکه استعلام‌های لازم برای ملک مورد معامله انجام گردد تا اطمینان حاصل شود که ملک برای انتقال مالکیت هیچ منع قانونی یا فنی ندارد. همچنین محضر موقعیت ملک را از لحاظ طرح‌های شهرداری و برنامه شهرسازی مورد بررسی قرار می‌دهد تا در صورتی که ملک در محدوده انجام طرح‌های عمرانی قرار دارد، این موضوع و محدودیت‌های آن مشخص شود. به هر حال این بررسی‌ها به نفع خریدار است تا بطور کامل از شرایط ملکی که قصد خرید آنرا دارد مطلع شود.