املاک در کالیفرنیا


املاک در کالیفرنیا

برای آشنایی بیشتر با وضعیت املاک، انواع آن و شرایط معاملات در ایالت کالیفرنیا و شهر سن دیگو توضیحات زیر می تواند مفید باشد.

اولین نکته اینکه واحد اندازه گیری مساحت املاک فوت مربع (SqFt) است. آن گروه از هموطنانی که با متر مربع آشنایی بیشتری دارند، لازم است بدانند که هر فوت مربع برابر با ۰/۰۹ متر مربع است. بطور مثال یک خانه با زیربنای ۱۰۰ متر مربع برابر است با ۱۱۱۱ فوت مربع یا در مثال دیگر خانه ای که زیر بنای آن ۱۴۰۰ فوت مربع است، یعنی زیر بنایی در حدود ۱۲۶ متر مربع دارد.

نکته بعدی نحوه تفکیک املاک به مسکونی و تجاری است. به طور کلی وقتی در یک زمین، ساختمانی شامل یک تا ۴ واحد به منظور زندگی افراد ساخته می شود، به آن ساختمان مسکونی گفته می شود. حال اگر تعداد واحدهای مسکونی از ۴ بیشتر باشد، در زمره ساختمان های تجاری قرار خواهد گرفت. طبیعی است که شرایط ساختمان های تجاری از لحاظ وام، بیمه و مالیات مستغلات با شرایط واحدهای مسکونی متفاوت خواهد بود.

 

نکته سوم، تقسیم بندی ساختمان های مسکونی است. وقتی یک ساختمان مسکونی در زمینی ساخته می شود و چهار دیوار ساختمان به ساختمان دیگری متصل نباشد، به آن خانه مستقل (Detached) یا Single Family گفته می شود. حال اگر دیوار یا دیوارهایی از ساختمان به ساختمان دیگری متصل باشد، با عنوان ساختمان متصل (Attached) شناخته می شوند. اگر در یک زمین ۲ ساختمان به هم متصل باشند، به آن ساختمان دوقلو (Twin Homes) می گویند و اگر تعداد زیادی واحد مسکونی متصل در یک مجموعه (اعم از یک ساختمان یا یک شهرک) در کنار هم قرار بگیرند که فضاهایی مشاع  برای استفاده ساکنین داشته باشد به آن کاندو مینیوم (Condominium)  گفته می شود. نکته ای که در ارتباط با کاندو مینیوم ها وجود دارد این است که انجام هرگونه تعییرات در این ساختمان ها مستلزم کسب مجوز از مدیریت مجموعه مسکونی است. مدیریت مجموعه مسکونی که با عنوان HOA شناخته می شود و مخفف کلمات Home Owners Association  به نمایندگی از سوی مالکین، کار مدیریت مجموعه را بر اساس رعایت قوانین شهر و ایالت بر عهده دارد.

 

لازم است هموطنان عزیزی که به تازگی از ایران تشریف آورده اند مستحضر باشند که شرایط و نحوه خرید ملک در آمریکا، تفاوت های زیادی با ایران دارد. یکی از مهم ترین تفاوت ها، این است که شما برای انجام کامل مراحل قانونی خرید ملک، نیاز به مدت زمان بیشتری دارید.  اگر بخواهید ملکی را با استفاده از تسهیلات بانکی و وام خریداری کنید، حداقل ۲۵ تا ۳۰ روز زمان برای انجام کارهای قانونی زمان لازم است و اگر ملک مورد نظر را بصورت نقدی خریداری می کنید، این مراحل می تواند در مدت زمان حداقل ۷ تا ۱۰ روز  قابل انجام باشد. یکی از مهم ترین دلایل نیاز به این مدت زمانی این است که محضر (Escrow) وظایفی دارد که انجام آن مستلزم صرف زمان است. اینکه استعلام های لازم برای ملک مورد معامله انجام گردد تا اطمینان حاصل شود که ملک برای انتقال مالکیت هیچ منع قانونی یا فنی ندارد. همچنین محضر موقعیت ملک را از لحاظ طرح های شهرداری و برنامه شهرسازی مورد بررسی قرار می دهد تا در صورتی که ملک در محدوده انجام طرح های عمرانی قرار دارد، این موضوع و محدودیت های آن مشخص شود. به هر حال این بررسی ها به نفع خریدار است تا بطور کامل از شرایط ملکی که قصد خرید آنرا دارد مطلع شود.